Дом построен, что дальше

Как дольщику правильно принять квартиру у застройщика?

Каждый дольщик с нетерпением ждет того дня, когда он сможет получить в собственность свою новую квартирую. Однако процесс передачи дома имеет свои подводные камни. Как следует действовать и о чем нужно помнить, принимая квартиру у застройщика?
Консультирует адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов «Закон и человек», партнёр адвокатского партнёрства «Право имею».

По закону застройщик может передать построенный дом и квартиры в нем будущим собственникам только после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Также квартира не может быть передана дольщику до истечения срока, указанного в договоре, если в нем не сказано иное. Если застройщик предлагает принять объект раньше, и это негативно влияет на права и интересы участника строительства, то дольщик вправе отсрочить дату приемки до даты, указанной в договоре. Однако такое случается крайне редко, поскольку мало кто отказывается получить свою квартиру пораньше, если к качеству строительства нет претензий.

Чтобы инициировать процедуру передачи объекта, застройщик обязан по почте направить дольщику сообщение о завершении строительства дома в соответствии с договором и о готовности его к передаче, а также предупредить о необходимости его принять.
Что нужно делать дольщику до подписания передаточного акта?

В первую очередь, стоит найти независимого специалиста (инженера-строителя) для осмотра готового дома или квартиры. Во время осмотра вместе с экспертом необходимо составить собственную опись недостатков, выявленных в квартире и в местах общего пользования в доме, а также сфотографировать их или снять на видео. Все, кто присутствовал при осмотре, должны подписать этот документ, в том числе сопровождающий вас специалист.

Если выявятся существенные и неустранимые недостатки, вы вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры или дома.
При этом вам необходимо потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Вы можете не подписывать передаточный акт до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Представитель застройщика, конечно, скорее всего, откажется составлять акт с перечислением всех недостатков. Тогда вам поможет видеозапись. Снимите на видео весь процесс общения с представителями застройщика. В случае отказа от составления акта в офисе застройщика, вы сможете восстановить свои права, направив застройщику свой вариант документа заказным письмом. К письму приложите копию описи выявленных недостатков и фотографии. В дальнейшем при необходимости это позволит вам отстоять свои интересы в суде и представить неопровержимые доказательства выполнения требований закона.

На какую защиту со стороны закона может рассчитывать дольщик?

Если участником долевого строительства является гражданин, его права и интересы кроме закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ) защищены дополнительно законом «О защите прав потребителей». Второй закон дает дольщику дополнительную защиту.

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве», если застройщик отступил от условий договора, что привело к ухудшению качества строительства, или построил дом с серьезными недостатками, дольщик вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае серьезного нарушения требований к качеству строительства или неустранения недостатков в разумный срок, дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть денежные средства и уплатить проценты.

Законом 214-ФЗ установлена выплата процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиком. На сегодняшний день это 10% в год.

Сроки безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов дольщика на их устранение в 214-ФЗ не установлены. Однако, согласно пункту 5 статьи 28 закона «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены выполнения работы.
Поэтому закон «О защите прав потребителей» дает дольщику более весомую защиту.

Особо следует отметить то, что после подписания передаточного акта предъявить застройщику требования об устранении недостатков очень трудно, только если недостатки не являются скрытыми, т.е. их нельзя было заметить при визуальном осмотре.
Так же следует отметить, что у дольщика могут возникнуть проблемы при необоснованном отказе от подписания передаточного акта. В этом случае дольщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи дома или квартиры, вправе составить односторонний передаточный акт. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит к дольщику со дня составления этого документа.

В любом случае, если дольщик желает получить защиту закона, необходимо до начала подписания любых документов с застройщиком (от договора до передаточного акта), обращаться за профессиональной юридической помощью к специалистам.